Ngày nay, rất nhiều khách hàng quan tâm và muốn biết sự thật về hợp đồng đặt cọc khi phát sinh tranh chấp trong quá trình giao dịch. Vậy hợp đồng còn hiệu lực hay vô hiệu? Để tìm hiểu rõ hơn, chúng tôi xin chia sẻ những nội dung cơ bản của pháp luật và các quy định liên quan đến việc vô hiệu hợp đồng đặt cọc để các bạn yên tâm khi thực hiện các giao dịch dân sự.
Hợp đồng đặt cọc theo quy định của pháp luật
1. Đặt cọc xảy ra khi một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim loại quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Nếu hợp đồng được giao kết và thực hiện thì hàng hóa đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được khấu trừ để thực hiện nghĩa vụ thanh toán; Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết và thực hiện hợp đồng thì hàng hóa đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại cho bên đặt cọc số hàng đã đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị hàng hóa đã đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu là gì?
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi không đáp ứng đủ điều kiện giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu trong những trường hợp nào?
1. Hợp đồng tiền gửi vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội hoặc có nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật đều vô hiệu.
– Vi phạm những điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
– Khác với đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
2 – Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do gian lận.
MỘT. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo để che giấu hợp đồng khác thì hợp đồng giả vô hiệu, còn hợp đồng dân sự ẩn giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp hợp đồng đó cũng vô hiệu theo quy định của pháp luật.
b. Trong trường hợp giao dịch dân sự được xác lập giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ đối với bên thứ ba thì hợp đồng này vô hiệu.
3 . Hợp đồng vô hiệu khi được xác lập và thực hiện bởi người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn về nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi.
4. Hợp đồng đặt cọc vô hiệu trong trường hợp có sai sót.
Khi hợp đồng được soạn thảo có sai sót làm cho một hoặc nhiều bên không đạt được mục đích xác lập giao dịch thì bên có lỗi có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, trừ các trường hợp sau: Nếu hợp đồng giữa các bên ’ Mục tiêu đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay sự nhầm lẫn thì mục tiêu giải quyết dân sự vẫn đạt được.
5. Hợp đồng đặt cọc do lừa dối, đe dọa, ép buộc
6. Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do người sáng tạo không nhận thức được và không kiểm soát được hành động của mình tại thời điểm xác lập.
7 . Hợp đồng đặt cọc không tuân thủ các quy định hình thức
8. Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do một số hạng mục không thể thực hiện được hoặc không có thật
Hậu quả pháp lý trong trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu
Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, trường hợp có tranh chấp về tiền đặt cọc và các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý tiền đặt cọc thì xử lý như sau:
- Trường hợp tiền đặt cọc chỉ nhằm bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng có vi phạm dẫn đến việc không thực hiện được hợp đồng hoặc phát hiện hợp đồng vô hiệu thì tiền đặt cọc sẽ không bị tính phí. .
- Việc giải quyết tranh chấp liên quan đến vi phạm hoặc vô hiệu hợp đồng được thực hiện theo thủ tục chung. Do đó, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên khi xác lập.
Trong trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện, nếu tiền đặt cọc không có hiệu lực thì hợp đồng cũng sẽ vô hiệu.
Hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu khi chỉ có một chủ thể?
Nếu bạn thắc mắc về Hợp đồng đặt cọc thì chỉ có một bên vợ/chồng ký nhận tiền, còn những người đồng sở hữu còn lại tại sao không ký và hậu quả pháp lý là gì? Để tìm hiểu thêm, chúng tôi đưa ra một số ví dụ như sau:
Ông A và bà B là cặp vợ chồng sở hữu một căn nhà có tên trong Sổ đỏ. Mới đây, ông A có ký hợp đồng đặt cọc mua bán với người khác nhưng không có chữ ký của bà B. Số tiền đặt cọc là 200 triệu đồng. Ông A cam kết trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày nhận được tiền đặt cọc, ông có trách nhiệm yêu cầu vợ ông A, bà B đến cơ quan công chứng ký giấy chuyển nhượng đứng tên bên người mua, đồng thời người mua sẽ thanh toán phần còn lại. Số tiền còn lại và điều khoản cuối cùng của hợp đồng đặt cọc được thể hiện như sau:
Nếu bên mua không thanh toán số tiền còn lại theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc thì tiền đặt cọc sẽ bị mất. Trường hợp người bán không bán sẽ phải hoàn lại toàn bộ số tiền đã nhận và bị phạt số tiền tương đương (tổng cộng: 400 triệu đồng). Nhưng khi vợ anh A biết chuyện, đã phản đối và không đồng ý ký giấy mua bán cho bên mua…
Vậy trong trường hợp này hợp đồng đặt cọc có hiệu lực không?
Xin trích dẫn “ Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 ”
1. Đặt cọc xảy ra khi một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim loại quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Nếu hợp đồng được giao kết và thực hiện thì hàng hóa đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được khấu trừ để thực hiện nghĩa vụ thanh toán; Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết và thực hiện hợp đồng thì hàng hóa đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại cho bên đặt cọc số hàng đã đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị hàng hóa đã đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Vì vậy , khi xác lập giao dịch dân sự về tiền đặt cọc không nhất thiết phải đáp ứng các điều kiện sau: dù người đồng sở hữu có đồng ý hay không mà chỉ xét người tham gia giao dịch ở đây có đầy đủ năng lực hành vi dân sự . Như vậy , hợp đồng đặt cọc này vẫn có hiệu lực và bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng và phải trả cho bên đặt cọc số tiền đã thỏa thuận . Trừ khi là hợp đồng mua bán, chuyển nhượng thì cả ông A và bà B đều phải ký.
Trước khi ký vào hợp đồng đặt cọc nên lưu ý điểm gì?
Xin trích dẫn: Mục 126 của Đạo luật Nhà ở 2014 quy định việc mua bán nhà chung cư và quy định như sau:
- Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; Trường hợp một đồng sở hữu không đồng ý bán thì các đồng sở hữu khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết. theo đúng quy định của pháp luật, các đồng sở hữu được ưu tiên mua, nếu không mua sẽ bán nhà cho người khác.
- Trong trường hợp một người đồng sở hữu bị tòa án tuyên bố mất tích thì những người đồng sở hữu còn lại có quyền bán căn nhà này; Giá trị quyền tài sản của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.
- Trong trường hợp một đồng sở hữu bán quyền tài sản của mình thì các đồng sở hữu khác được ưu tiên mua; Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo bán quyền tài sản và điều kiện mua bán, nếu không có đồng sở hữu chung mua thì phần quyền này sẽ được bán cho người khác; Trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua hàng sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật dân sự”.
